Faktory ovlivňující tržní ceny bytů

Minulý týden jsem se zúčastnila kurzu „Oceňování nemovitostí“. A nejen, že jsem potkala opravdu odborníka z praxe pana Ing. Petra Orta, CSc., který se oceňování nemovitostí věnuje více než 25 let, ale zároveň mě to přivedlo na myšlenku sepsat několik článků o pár nejdůležitějších faktorech, které se při oceňování nemovitostí berou v úvahu a na miskách vah pak mají největší vliv. Dnešním článkem se zaměřím na faktory ovlivňující tržní ceny bytů.

V první řadě je to forma vlastnictví bytu

Nejvíce ceněné je vlastnictví osobní, zatímco družstevní či jiná forma vlastnictví pak cenu bytu snižují až o 10-20 %. Byt v družstevním vlastnictví nelze financovat hypotékou (resp. ho nelze použít pro účely zástavy, pokud není možno ho v co nejbližší době převést do osobního vlastnictví), protože si ve své podstatě nekupujeme byt, ale „jen“ podíl na členství v družstvu. Pokud pořizujeme nemovitost za účelem investice a chceme ji dále pronajímat, potřebujeme vždy souhlas bytového družstva, stejně tak jako k jeho rekonstrukci. Výhodou naproti tomu bývá často nižší pořizovací cena takového bytu a rychlejší nabytí družstevních práv, neboť není nutný žádný vklad do katastru nemovitostí. Také se neplatí daň z nemovitostí.

Vždy je třeba ověřit si existenci případných věcných břemen

Pokud na nemovitosti váznou věcná břemena, vždy je najdeme na výpisu z katastru nemovitostí v oddílu C – Omezení vlastnického práva. Věcná břemena zatěžují nemovitost určitou povinností, proto její cenu snižují.

Dalším aspektem je lokalita a občanská vybavenost místa

Všeobecně lze říct, že hodnotu bytu zvyšuje lokace v klidné oblasti s nižší hustotou zastavění, s hezkým výhledem, s blízkostí obchodů, škol, zdravotnických zařízení a v neposlední řadě i dopravního spojení (MHD, vlak), s možností bezproblémového parkování. Naopak tržní ocenění může být sníženo díky velké rušnosti ulice (vyšší prašnost v bytě, omezené možnosti větrání …), nepříjemnému okolí domu (dálnice, tovární komplex, skládka apod.) či špatné dopravní dostupnosti a nedostatečné občanské vybavenosti.

Technická vybavenost budovy a umístění bytu v rámci budovy

Jsou to další faktory, které ovlivní cenu bytu. Jedná se zejména o následující:

• existence výtahu v domě,
• možnost využívání sklepa či komory náležející k dané bytové jednotce,
• možnost využívání společných prostor pro úschovu kol, kočárků, sušení prádla apod.,
• a dále zda je dům po rekonstrukci (zateplení a nová fasáda, zrekonstruované společné prostory a výtah, …).

V podstatě jakékoliv tyto benefity tržní cenu bytu zvyšují. Ocenění bytu dále obecně zvyšuje i méně pater v domě, méně bytů na jednom patře a nižší měsíční poplatky do fondu. Co se týče umístění v rámci budovy, tak pokud bude bytová jednotka umístěna příliš nízko, tedy zhruba do 3. nadzemního podlaží, sice pak není nezbytně nutná existence výtahu, ale byt bývá tmavší, bez zajímavého výhledu a s vyšším rizikem vloupání. Od 4. nadzemního podlaží výše je pak nutností výtah – pokud v domě není, hodnota bytu se snižuje. Ve vyšších patrech je naopak lepší prosvětlenost, větší soukromí od života na ulici a možnost hezkého výhledu z oken. Výjimkou je pak poslední patro, které je většinou znevýhodněno horší tepelnou izolací (v létě velké horko, v zimě utíkající teplo střechou, plus riziko zatékání vody ze střechy). Z toho vyplývá, že umístění bytu v nejvyšším patře, v přízemí či suterénu tržní hodnotu snižuje. U jednotek v suterénu pak ještě více proto, že jde často o prostory kolaudované jako nebytové jednotky a hrozí zde zvýšená vlhkost.

Orientace bytu vůči světovým stranám a dispozice místností

Nejvíce ceněnou je orientace na JV až JZ, nejméně pak na sever, kdy je byt málo prosluněný, tedy temný a studený. Pokud má byt průchozí místnosti, cenu bytu to snižuje. Nejvýhodnější je dispozice, kdy jsou všechny místnosti samostatně přístupné z předsíně. Důležitou roli hraje také poměr velikosti jednotlivých pokojů a s tím spojená jejich využitelnost. Je zbytečné mít rozlehlou chodbu, která nelze účelně využít, a naopak je žádané, aby ústřední místnost, tedy obývací pokoj často i s kuchyňským koutem, byla největší.

Podstatným faktorem k posouzení tržní ceny bytu je i sousedství

Pokud jsou v místě problémoví spoluobčané, určitě to na ceně bytu nepřidá. Jde o to, jak trpěliví budeme při zjišťování tohoto faktoru, k jak objektivním informacím se dostaneme.

Byt po/před rekonstrukcí

Faktor, zda je byt po rekonstrukci nebo v původním stavu je sám o sobě značně diskutabilní. Někteří z kupujících preferují, když si byt mohou zrekonstruovat dle svých požadavků a snů, o to více však očekávají jeho nižší pořizovací cenu. Jiní kupující se chtějí ihned nastěhovat a neřešit už žádné starosti s rekonstrukcí. Zde je pak otázka, jak rozsáhlou a nákladnou obnovu bytu před jeho prodejem uskutečnit. Totiž ta samá rekonstrukce může způsobit diametrálně rozlišné zhodnocení bytu, a to v závislosti na lokalitě, ve které se byt nachází.

Malé shrnutí závěrem

Ve skutečnosti neexistuje úplně přesné stanovení nabídkové ceny. Vždy je to jen její odborný odhad, protože cenu, za kterou se obchod nakonec zrealizuje, tu nám určí trh a subjektivní důvody kupujících a prodávajících.

A co příště? Faktory ovlivňujících tržní ceny domů a pozemků…

Zdeňka Janočková, realitní makléř (zdenka.janockova@re-max.cz)