Jak si vede realitní trh v roce 2019? Čísla, která ještě nikdo nedal dohromady

Polovička roku 2019 je za námi a k dispozici je poměrně dost ukazatelů a dat, na jejichž základě můžeme hodnotit kondici realitního trhu a usuzovat na tendence, které se na něm projevují a především budou projevovat v budoucnu. Jen předesílám, že převážně se zabývám trhem pražským. Něco sice platí pro český trh s nemovitostmi obecně, v něčem je Praha zvlášť od některých regionů odlišná. Pořád je ale největší a trendy v Praze zpravidla s mírným zpožděním následují regiony…

Na začátku roku to vypadalo, že zájem o nemovitosti vychládá a opadá. Potvrdilo se to v dalších měsících, nebo se trh zmátořil a obchoduje se zase čileji? Zkusme si na pomoc vzít několik statistik, ze kterých se aktivita na trhu dá vyčíst:

Trošku statistiky (vím, nuda je, má však cenné údaje)

První takovou statistikou je počet kupních smluv zapsaných do katastru nemovitostí pro území Prahy. Data máme k dispozici za první čtvrtletí roku 2019, při porovnání s prvním čtvrtletím loňského roku to vypadá na pokles počtu prodejů v Praze skoro o čtvrtinu.

	leden až březen 2018	leden až březen 2019	Změna v %
Množství úplatných změn vlastnictví na KN, KP Praha	6 877	5 201	-24,37%

Zdroj: ČÚZK

Druhou statistikou je počet a objem poskytnutých hypoték. Informace máme za leden až květen 2019 a pro celou Českou republiku. Meziročně v Česku počet poskytnutých hypoték klesl zhruba o 27 procent a jejich objem se snížil o zhruba 21 procent. Je ale taky patrné, že počet i objem hypoték v meziročním srovnání zase postupně narůstá a situace se po prudkém propadu začátkem roku pomalinku stabilizuje.

Zdroj: Hypoindex.cz

Další statistikou je počet nabídek nových bytů v Praze. Poslední známá data jsou ke konci dubna 2019: počet nabídek nových bytů meziročně vzrostl o pětinu.

	duben 2018	duben 2019	meziroční změna v %
Počet nabídek nových bytů, Praha	4 827	5 775	+19,64

Zdroj: www2.deloitte.com

A jak je na tom nabídka starších bytů v Praze? Orientačně nám může posloužit počet inzerátů na nejsledovanějším realitním portálu Sreality.cz: meziročně se nabídka zvýšila zhruba o pět procent:

	21.6.2018	21.6.2019	Změna v %
Počet nabídek bytů na prodej, Praha	5 804	6 068	+4,55

Zdroj: Sreality.cz

Ještě se pro zajímavost můžeme podívat, jak dlouho zůstávají byty v Praze v nabídce. Podle portálu reality.idnes.cz se meziročně prodloužila doba nabízení bytů v Praze z 80 na 96 dní, prodat trvá déle. Můžu to potvrdit i zkušenostmi z vlastní praxe. Na prohlídky chodí proti loňsku odhadem polovina lidí a než se najde vážný zájemce o koupi, je to otázka spíš měsíců než týdnů, jak jsme byli zvyklí v minulých letech.

Suma sumárum – silný útlum realitního trhu není nějaký pocit, dokládá ho praxe i čísla.

Co se vlastně stalo a jak to bude dál

Hlavní příčinu poklesu zájmu o nemovitosti vidím v nabídkových cenách. Zažili jsme několik let rychlého růstu cen, donekonečna ale tímto tempem růst nemůžou. Ceny jsou zatím vyšponované na maximum a těch, co v Praze na koupi nemovitosti dosáhnou už prostě zbylo málo. Dalším faktorem jsou opatření ČNB na zpřísnění pravidel při poskytování hypoték, ty pokles zájmu o nemovitosti ještě prohloubily.

Poptávka po nemovitostech je úzce spojena se všeobecnou ekonomickou situacía náladou. Když se nezaměstnanost drží při zemi a naopak rostou mzdy a zisky firem, je poptávka po nemovitostech vždycky vysoká. Takové období prožíváme právě teď, a dokud to tak bude, nečekejme významnější pokles cen realit.

Samozřejmě, pokud nás čeká ještě pár let růstu ekonomiky a výplat a kupní síly, pak se dá čekat, že se pomaličku každý rok budou zvedat i ceny domů a bytů. Pokud naopak přijde krize, lidi se začnou bát o práci nebo o ni rovnou přijdou, mzdy budou klesat, podnikatelé budou bojovat o přežití, pak se ceny pohnou dolů – a to třeba i velmi rychle a i v řádech desítek procent. Možná si řeknete, že Praha je místo, kde ceny nemovitostí nikdy neklesnou – a v zásadě to může být pravda z dlouhodobého hlediska, když se díváte optikou desítek let. Ale krátkodobě za krize ceny klesají o desítky procent i v metropolích jiného kalibru, než je Praha – v Londýně nebo New Yorku. A nevidím jediný důvod, proč by se Praze měl pokles vyhnout.

Kdybych chtěla koupit

Rozhodující je, jestli chcete kupovat nemovitost na dlouho, nebo počítáte s tím, že byste ji za několik let posílali zase dál. V druhém případě bych za aktuální tržní ceny nekupovala. Pravděpodobnost, že ceny budou za pár let nižší, je příliš vysoká, spekulace by se nemusela vyplatit.

Pokud počítáte s tím, že nemovitost ve vašem vlastnictví zůstane dlouho, deset a víc let, koupě bych se nebála ani za dnešní ceny. Dlouhodobě hodnota nemovitostí v Praze nejspíš poroste (optikou desítek let). Na druhou stanu, pokud to nehoří, není taky kam spěchat. Je dost pravděpodobné, že bude přibývat nemovitostí v nabídce, a že se tedy při větším výběru ceny zvedat nebudou.  Díky tomu, že je obecně méně kupujících, můžeme narazit i na nabídku za dobrou cenu nebo si dobrou cenu vyjednat. V Praze bude přibývat nabídek zejména v novostavbách, a to s ohledem na to, že právě v tomto roce je plánována rekordní bytová výstavba.

Kdybych chtěla prodat

Zásadně lepší doba na prodej v blízké budoucnosti nebude. Možná za deset nebo patnáct let zažijeme další vrchol cen nemovitostí… Ale pokud se nechcete o nemovitost tak dlouho starat, pronajímat ji (pokud se k tomu vůbec hodí) a pokud máte lepší plány, kam s penězi za ni, pak můžete s klidem v duši prodat teď, neproděláte.

A kdybych byla developer… prodávala bych co nejdřív, i kdybych měla jít s cenou trochu dolů. Počet nových bytů půjde nahoru a prodat za slušnou cenu je jednodušší teď, když je v nabídce ani ne šest tisíc nových bytů, než když jich bude třeba devět tisíc.

Na závěr shrnutí nejbližšího budoucího vývoje v pár bodech:

• ceny nemovitostí v roce 2019 již neporostou nemůžeme však očekávat ani jejich pokles, budeme zažívat stagnaci cen
• nabídka nemovitostí bude růst a to zejména nabídka novostaveb
• doba prodeje se bude prodlužovat
• při nabízení nemovitosti za cenu 2018 bude poptávka slušná a k prodeji dojde v blízké době max. několika měsíců od začátku nabízení
• v případě nabízení nemovitosti nad cenu roku 2018 bude velmi malá šance nemovitost prodat
• úrokové sazby hypoték se budou točit blízko aktuálních hodnot, je možné, že o něco se ještě sníží na základě konkurence bank, ne však zásadně
• počet prodaných nemovitostí v Praze poklesne v roce 2019 o cca 15% v porovnání k roku 2018

Napsáno ve spolupráci s Danielem Kotulou