Jak správně postupovat při hledání náhrady za současného nájemce

Náhradu za současného nájemce se snažíme hledat zpravidla v době, kdy ještě původní nájemce v nemovitosti bydlí. Ať již se jedná o situaci, kdy nájemce podal výpověď a běží tříměsíční výpovědní lhůta, nebo jsme se u nájemní smlouvy na dobu určitou s nájemcem v předstihu dohodli, že smlouvu prodlužovat nebudeme, máme v obou případech dost času na hledání nového nájemce. Díky tomu v nájmu nemusíme mít přestávku. Zatímco jeden den původní nájemce končí, druhý den nastupuje nový. Tím pádem mohou však nastat problémy s organizováním prohlídek a přípravou nemovitosti na předání. Jak tedy postupovat?

Prohlídky nemovitosti

Jako pronajímatel máme právo přivést zájemce o nájem nemovitosti ještě v průběhu nájmu a to až 3 měsíce před koncem nájmu. Musíme však nájemce požádat o zpřístupnění bytu v přiměřeném předstihu.  Tato lhůta není v zákoně specifikovaná. Dle právní praxe se v této souvislosti za přiměřenou považuje lhůta o délce maximálně několika dní, přiměřenost se bude odvíjet od intenzity zásahu do užívacího práva nájemce a zároveň potřeby nájemce se na prohlídku připravit. Tato povinnost pronajímatele je obsahem většiny nájemních smluv, tedy nájemce by s tím měl být již srozuměn.

Dojem z nemovitosti zájemců o pronájem je zásadní pro rozhodování, zda si nemovitost nakonec vezmou. To platí i v situaci, kdy hledáme nového nájemce pro v současnosti obsazenou nemovitost. Proto bychom s původním nájemcem měli domluvit před konáním prohlídek následující pravidla:

• v nemovitosti bude čisto;
• osobní věci, budou srovnány či uschovány ve skříních;
• zařízení nemovitosti nebude vykazovat vady a nedostatky, vše bude opraveno a funkční.

Abychom nájemce zbytečně nerušili příliš často a zároveň nájemce mohl vždy nemovitost připravit, domluvíme se na pravidelných prohlídkách jen v jednom či dvou dnech v týdnu. Zpravidla vyhovuje všem zúčastněným podvečerní čas, kdy původní nájemce i většina zájemců o pronájem bývá k dispozici. Jednotlivé zájemce pak naplánujeme za sebou na jednotlivé termíny po 15 až 30 minutách. Mělo by stačit jen několik málo prohlídkových kol, než najdeme nového solventního nájemce.

Rušivým elementem při prohlídkách může být, když je za stranu původního nájemce přítomen větší počet osob. Potenciální zájemce o pronájem se pak může cítit nesvůj, je odrazen od toho nemovitost si řádně prohlédnout a vcítit se do ní. V konečném důsledku je malá pravděpodobnost, že si nemovitost rychle někdo vybere. Někteří zájemci o pronájem se bojí psů, nebo je nemají v oblibě. Proto má-li původní nájemce psa, je lepší, pokud se v době prohlídek bude pejsek venčit.

Nutnost uskutečnit větší počet prohlídek není ani v zájmu nájemce. S tímto vědomím by mělo být schůdné se s původním nájemcem shodnout na uvedených pravidlech.

Předání nemovitosti

Často se řeší, v jakém stavu má původní nájemce nemovitost předat pronajímateli. Zákon říká, že nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Tedy pokud jsme mu předali byt čistý, uklizený, čerstvě vymalovaný a opravený, měl by nám ve stejném stavu nemovitost vrátit zpět.

Tomu však mnozí nájemci nejsou schopni dostát, svoji povinnost zvládnou jen z části, uklidí na oko, přemalují jen kuchyň atp. V takovém případě máme možnost uvést nemovitost do původního stavu na náklady nájemce a strhnout mu náklady z vratné kauce. Tedy když přebíráme byt po nájemci, mějme domluveného pracovníka na přípravu bytu, aby mohl nastoupit hned po převzetí bytu a například do druhého dne nemovitost připravit pro následujícího nájemce a nedošlo tak k časovým prodlevám.

Při převzetí nemovitosti sepisujeme předávací protokol. Zaznamenáme do něj kromě stavu předávané nemovitosti i stavy měřičů vody, energií a případně tepla a teplé vody, abychom je mohli správně vyúčtovat. Energie míváme nahlášené na nájemce, tedy si necháme podepsat přehlašovací formulář, který předáme novému nájemci, aby si je mohl převést na sebe.