ČNB tvrdě zasáhla realitní trh. Kupující se dostávají do výhody

S napětím pozoruji, jak zareaguje trh na poslední zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Nová pravidla sice platí od loňského podzimu, ale první měsíce, kdy můžeme naplno vidět, jaké dopady opatření mají, jsou letošní leden a únor. Minulý rok ještě hypotéky dobíhaly za původních podmínek.

Podívejme se tedy jak dopadlo meziroční srovnání:

		leden 18	únor 18	leden 19	únor 19	Meziroční změna
nové hypotéky (počet)		7783	7446	4764	4961	-36 %
objem nových hypoték (mld. korun)		16,0	15,9	10,9	10,8	-33 %
Data Hypoindex.cz

Tak dramatický pokles hypotečního trhu musí dřív nebo později ovlivnit i ceny nemovitostí.

Realitní setrvačník

Na hypotéku se kupuje zhruba polovina nemovitostí, druhá polovina za vlastní zdroje. Pokud bychom tedy byli optimističtí a řekli si, že se meziročně výrazně nemění počet kupujících za vlastní peníze, pak změna hypotečního trhu bude mít vliv na polovinu všech prodejů. Pokles počtu hypoték o 36 procent pak bude znamenat meziroční pokles prodejů o 18 procent.

Ještě bych připomněla, že už rok 2018 nebyl tak silný jako předchozí roky:

• Rok 2018 – realitní párty se chýlí ke konci

Opatření ČNB mají takové dopady zejména proto, že se potenciál růstu cen již vyčerpal, jinými slovy – nemovitosti jsou dnes vzhledem k příjmům už drahé, ČNB dala realitnímu trhu jen „poslední ránu“.

Otázka teď je, kdy a jak hluboce se změny na realitním trhu začnou projevovat. Podle zkušeností má realitní byznys značnou setrvačnost. Nelze tedy očekávat, že by se jakákoli výraznější změna dala pozorovat během následujících měsíců. Lidé si musí nejdřív zažít, že něco nejde tak dobře jako dřív, a musí změnu vnitřně přijmout, až potom přichází změna v jednání. Bolí to, a proto to jde pomalu. Tohle vyrovnávání se s realitou se bude týkat všech stran realitního trhu na straně nabídky – developerů, individuálních prodejců, realitních kanceláří, hypotečních bank a dalších.

Dokud je dobře, kupuje se

Je taky potřeba neustále si uvědomovat, že trh s nemovitostmi nevisí ve vzduchoprázdnu, ale je zásadně ovlivňovaný celkovou ekonomickou situací. Nemovitosti se kupují zejména tehdy, kdy roste hospodářství a s ním i mzdy, podniky mají slušné zisky a nezaměstnanost je nízká. To zažíváme právě teď. Že by tedy právě teď lidé přestali kupovat, trh zamrznul a ceny šly dramaticky dolů, to se nestane. Kupující si ale s úlevou uvědomí, že není úplně kam spěchat, protože ceny už – navzdory všem PR článkům developerů a realitních kanceláří – růst nebudou a že nabídka nemovitostí se bude rozšiřovat. Jen poznámka pod čarou: v lednu minulého roku bylo v nabídce developerů v Praze 4531 bytů, letos už je to 6114 bytů. Kupující budou mít stále větší výběr a možnost narazit na dobrou koupi.

Čeho se tedy v roce 2019 na trhu s nemovitostmi k bydlení můžeme dočkat?

• Růst cen se zastaví. Pokud budu optimista, dílčí nemovitosti můžou ještě velmi mírně podražit, zejména v kategorii cenově dostupného bydlení (panelové byty a malé byty) nebo v některých specifických lokalitách.
• Počet prodaných nemovitostí poklesne zhruba o 15 procent.
• Úrokové sazby hypoték zásadně nenarostou, pokud vůbec narostou, je možný i jejich pokles, hypoteční banky budou bojovat o každého klienta, už v lednu a únoru 2019 nasadily akce, se kterými v předchozích letech přicházely kolem Velikonoc.
• Pokud bude chtít prodávající prodat v dohledné době, bude muset nabídnout za velmi tržní cenu, prodá však pořád jednoduše, poptávka je nadále silná, jen vyčkává na dobrou nabídku.
• Pokud kupující bude chtít koupit za dobrou cenu, má mnohem větší pravděpodobnost, že se mu ji podaří vyjednat, jeho pozice bude silnější.
• Nabídka nemovitostí se bude dál rozšiřovat – pro kupující to znamená větší výběr, pro prodávající pomalejší prodej.

Až přijde zima

Tyto trendy se nezmění, dokud se nezmění celková ekonomická situace. Vzhledem ke komplexnosti světového hospodářství a absolutní ekonomické závislosti České republiky na zahraničí, nelze odhadnout moment kdy, jak a odkud přijde v lepším případě zastavení růstu, v horším případě ekonomická krize.  V případě zastavení růstu bude realitní trh stagnovat, v případě realitní krize to bude pro hodně lidí i firem tvrdé a bolestivé přistání. Ceny nemovitostí v takovém případě poklesnou i o desítky procent. I v Praze, navzdory všem reklamním řečem, že v Praze ceny nemovitostí nikdy klesat nemůžou. V krizi ceny klesají i ve značně významnějších metropolích.