Rok 2018 – realitní párty se chýlí ke konci

Článků o tom, co se děje a co se bude dít na realitním trhu, jak to bude s cenami nemovitostí, a o všem, co s tím souvisí, jste asi letos četli víc než v jiných letech. Mám ale pocit, že moc neodpovídají realitě.

Realitní trh se v roce 2018 změnil. Byli jsme zvyklí, že se ceny nemovitostí zvedaly o 10 až 15 procent každý rok, a přesto je zájemci o koupi rvali prodávajícím tak říkajíc z rukou. Letos se očekával další růst cen, i když ne tak silný, ale to, co se odehrává od jara a neustále nabírá na síle, je trochu vystřízlivěním.

Nejsou zájemci o prohlídku, pokud je cena nemovitosti nastavena jen trošičku výš nad ceny roku 2017. Pokud je cena nastavena na úrovni roku 2017, je prohlídek oproti minulému období znatelně méně. Jinými slovy: ceny nemovitostí začaly stagnovat, koupi nemovitosti si může dovolit méně lidí než v minulých letech. Růst cen nemovitostí pravděpodobně předhonil růst příjmů obyvatel.

Je potřeba zmínit, že tento text tedy určitě neplatí na celou Českou republiku, ale převážně na Prahu. Někde bude situace vždy jiná, jinde se trendy, které jsou nyní v Praze, projeví se zpožděním. V Praze ostatně začaly ceny nemovitostí růst nejdřív, v regionech to přišlo později, je tedy dost pravděpodobné, že někde se teprve ceny ke svému vrcholu šplhají a vystřízlivění přijde třeba o rok později. A i v Praze existují výjimky z nutně zobecňovaného trendu. Existují nemovitosti, které i letos zdražují. Například nejlevnější byty v panelácích – které pro mnohé Pražany zůstaly tím jediným, co si můžou dovolit kupovat.

Statistiky: přituhuje

Níže uvádím pár statistických údajů ukazujících na změnu. Počet hypoték poskytnutých za prvních devět měsíců roku 2018 je o 10,3 procenta nižší než ve stejném období loňského roku. Objem peněz půjčených skrze hypotéky poklesl o 8,6 miliardy, to je meziroční pokles 5,1 procenta. Počet prodejů podle statistik katastru nemovitostí poklesl o sedm procent. Nabídka nám ale roste. V pražské nabídce na Sreality.cz bylo v září 2017 k prodeji zhruba 5600 bytů, teď je to asi 6400 bytů. Počet nabídek novostaveb v Praze na konci června 2017 byl 4259 bytů, na konci června 2018 už to bylo 5411 bytů.

Pád cen nemovitostí nás však zatím nečeká. Pořád platí to, že ceny nemovitostí jsou závislé zejména na ekonomice. Pokud je ekonomický růst, nízká nezaměstnanost, rostou platy, firmy hlásí vysoké zisky, obecně převládá pozitivní finanční nálada, pak lidé nakupují nemovitosti a jsou ochotni za ně platit vysokou cenu, na druhé straně není příliš mnoho motivovaných prodávajících, kteří by nutně potřebovali prodat rychle, všem se daří relativně dobře. To je dnešní situace. To, co se změnilo, je následující:

• doba prodeje se i u správně oceněných nemovitostí prodloužila a pravděpodobně se bude prodlužovat i nadále, tak jak bude růst nabídka nemovitostí
• pokud někdo bude chtít prodat do měsíce, bude muset nabízet za atraktivní cenu
• pokud někdo chce prodat za vyšší cenu, než bylo běžné v roce 2017, má velmi malou šanci
• pokud něco chcete koupit, máte znatelně vyšší šanci si vyjednat dobrou cenu
• nabídka nemovitostí se bude zvětšovat, tedy kupující budou mít stále větší výběr

Co mám tedy dělat, pokud chci prodat, koupit nemovitost, a jak se bude dařit pronájmu?

Mám prodat teď, nebo přijde ještě lepší doba?

Odpověď záleží na tom, jak dlouho si dokážete představit, že ještě můžete nemovitost vlastnit a co chcete dělat s utrženými penězi.

Pokud vám je jedno, jak dlouho vám nemovitost v držení zůstane a třeba dalších deset dvacet let v ní budete klidně bydlet nebo ji budete pronajímat, a pokud by vám utržené peníze jen tak ležely na účtu nebo byste teprve vymýšleli, co s nimi, pak raději neprodávejte. Přece jen v nemovitostech jsou peníze dobře uloženy a dlouhodobé vlastnění nemovitostí se vždycky vyplácelo.

Pokud ale máte pro peníze z prodeje uplatnění, případně chcete prodat v blízkém výhledu několika málo let, pak doporučuji zvážit, jestli plány neuspíšit a nezačít prodávat už teď. Vypadá to, že ceny jsou na vrcholu nebo aspoň blízko něj, a že tedy je nejlepší možná doba na prodej. Jakmile se ekonomicky přestane dařit, ceny nemovitostí začnou klesat a zpět na nový vrchol se zase dostanou za velmi dlouhou dobu. V minulosti celý cyklus trval běžně deset let.

Vyplatí se koupit ještě dnes, nebo mám počkat?

Pokud máte plán nemovitost koupit s tím, že jí za pár let se ziskem prodáte, asi to právě teď není plán hodný doporučení. Největší nárůst cen nemovitostí máme za sebou a na budoucí růst se nemůžeme spolehnout. Pro kupující se spekulantskou náturou bych s opatrností doporučoval vyčkávat s koupí, pokud je to jen trochu možné, situace se pro kupujícího bude nyní spíše zlepšovat.

Pokud ale chceme kupovat nemovitost pro vlastní bydlení, tlačí nás k tomu okolnosti a rodinná situace a nemovitost zároveň plánujeme vlastnit dlouhodobě několik desítek let, je možné kupovat i teď. Musíme se ale psychicky připravit, že v nějakém období může být cena nemovitostí nižší než cena, za jakou my nakoupíme. Ten rozdíl se ale rozpustí v dlouhých letech, na která si investici plánujeme. Nakupujeme na dlouhou dobu a cena nemovitostí v dlouhém období roste, příští vrchol cen bude zase výš než vrchol současný, takže není potřeba podléhat emocím.

Pokud máme volné zdroje a chceme je uložit dlouhodobě do nemovitosti na pronájem, můžeme kupovat vhodné nájemní nemovitosti v klidu i nyní. Je málo jiných aktiv, kam bezpečně uložit prostředky a pronájem nám zároveň slušně vydělává na rozdíl od peněz na bankovním kontě.

Ke koupi nemovitosti ale ještě jedna poznámka, která platí pro nákup z jakéhokoli důvodu, a dala by se tedy vytknout před závorku: Myslete na to, že koupí byste se neměli příliš zadlužit, abyste v krizi zvládli splácet a nebyli nucení nevýhodně prodávat.

A co nájmy?

Ceny pronájmů jsou ve vleku cen nemovitostí. Zkušenosti potvrzují, že se růst cen pronájmů zastavil. O lokalitách, kde byla velká developerská výstavba, bych si dovolil i tvrdit, že ceny pronájmů poklesly – dost bytů se tu kupovalo k dalšímu pronajímání a na trhu se objevily ve stejnou dobu, nabídka tedy byla vysoká, a kdo chtěl pronajmout, musel mít atraktivní cenu.

Dalším faktorem je, že při správném zdanění a dodržování dalších pravidel ztrácí svoji výhodnost pronajímání přes AirBnB. A finanční správa teď poměrně systematicky a tvrdě správné danění vymáhá. Na trh s dlouhodobějšími pronájmy se tedy postupně vrací část bytů, které v posledních letech majitelé pronajímali krátkodobě.

Pokud jste tedy vlastník, doporučuji nemít přehnaná očekávání a nabízet za realistickou cenu. Pokud jste potenciální nájemník a teď někde platíte nájemné stanovené v roce 2017, sledujte novou nabídku, je možné, že se ukáže něco cenově výhodnějšího.